УСЛОВИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЕВРОПЕ

Специалисты, знающие толк в инвестициях, советуют при приобретении недвижимости за рубежом по возможности пользоваться ипотекой. Благодаря низким ставкам во многих странах это очень выгодно. И половина наших покупателей уже вняли советам.
 
За дешевой ипотекой — за границу
По наблюдениям риэлторов, помогающих нашим соотечественникам приобретать недвижимость за границей, уже более 50% сделок совершают с использованием ипотеки. У наших покупателей растут инвестиционная грамотность и стремление к минимизации рисков при приобретении жилья за рубежом. В этом россияне и украинцы все больше походят на англичан, французов и скандинавов, законодателей мод в области инвестиций в недвижимость. Те уже давно в сделках используют ипотеку даже в тех случаях, когда хватает собственных средств.
 
Это логично: ставки, по которым наши соотечественники могут получить кредит в зарубежном банке, более привлекательны, чем те, на которые они могут рассчитывать в своей стране. Правительства европейских стран и местные кредитные организации кровно заинтересованы в приходе инвесторов на рынок недвижимости и потому готовы обеспечивать заемщикам наилучшие условия сотрудничества.
 
Действительно, ипотека в Европе остается выгодной вне зависимости от экономической нестабильности в некоторых странах. Кредит вам выдадут под низкие проценты на 10–30 лет. Возможно досрочное погашение ссуды без каких-либо санкций и дополнительных платежей. В ряде стран был увеличен размер первоначального взноса (с 30 до 40%), однако большая часть банков работает на докризисных условиях.
 
Согласитесь, это здорово: взять ипотеку под какие-нибудь 3–4%, а собственные деньги держать в банке и получать процент! В России сейчас реально положить валюту в банк под 5–6% годовых, в Украине - 5%, следовательно, разница составит примерно 2%. При крупных платежах, обычно идущих на недвижимость, экономия получается ощутимая. Умножьте эту сумму на количество лет, в течение которых вы будете платить за ипотеку. Выгода налицо.
 
Где лучше?
Самые низкие проценты по ипотеке предлагают сейчас в Швейцарии, Германии, Великобритании, Франции и Австрии — странах, экономика которых в меньшей степени пострадала от мирового финансового кризиса. «В 2011 г. рост объемов ипотечного кредитования в стабильных европейских государствах продолжится, что будет дополнительно поддерживать рынки недвижимости этих стран», — прогнозирует управляющий директор международного ипотечного брокера Lowell Finance Кирилл Долгинский.
 
Минимальные плавающие ставки по ипотечным кредитам предлагают россиянам в Израиле, Франции, Португалии, Испании, Германии.
 
Максимальный размер кредита готовы выдать гражданам России во Франции, на Кипре, в Португалии — до 80%. В Испании, Турции и Англии — максимум 70%. В Германии, США, Италии, Греции, Израиле — 60%.
 
На 40 лет можно получить заем на Кипре, на 30 — во Франции, Испании, Италии, США, Чехии, Греции, Израиле, Португалии. В других странах период кредитования меньше.
 
Легче всего гражданам России взять заем в Великобритании, Германии, Испании, на Кипре, во Франции и Израиле, труднее — в Италии, Греции, Португалии, Чехии, США, Турции, Хорватии, Финляндии. Есть и страны, в которых ипотека для россиян практически недоступна.

Главное — в деталях
По данным компании EVANS, во Франции наибольшим спросом пользуются ипотечные продукты на приобретение жилья для отдыха, сдачи в аренду и кредитование недвижимости по схеме leaseback.
 
В Великобритании хоть и лояльно относятся к кредитованию нерезидентов, но предложение ипотечных продуктов для этой категории заемщиков ограничено.
 
Немецкие кредитные организации предоставляют хорошие условия ипотеки для российских покупателей, причем как на объекты для проживания, так и на инвестиционные проекты. Дополнительное преимущество при одобрении кредита дает получение дохода на территории Германии.
 
Итальянские банки уделяют особое внимание платежеспособности зарубежных заемщиков: лучше, если доходы соискателей подтверждены справками с работы.
 
В Испании ситуация на ипотечном рынке в последнее время меняется в лучшую сторону, но остается неоднозначной. Низкие процентные ставки по кредитам уравновешиваются жесткими требованиями к объектам залога и оценке заемщика. 
 
Кипр привлекателен гибкими условиями и простотой получения ипотеки, в том числе для инвесторов из России и стран СНГ. Проекты крупных застройщиков банки охотно кредитуют до 70–80% от оценочной стоимости, объекты вторичного рынка — до 60% и под более высокий процент.
 
Высоким спросом у россиян и украинцев пользуются ипотечные программы турецких банков. Особенно популярны кредиты на приобретение недвижимости в тех жилых комплексах, где обещан гарантированный доход от сдачи в аренду.
 
Многие банки США отказались от ипотеки для иностранцев или значительно сократили лимиты по размеру финансирования и повысили процентные ставки, тем самым компенсируя риски. Существуют строгие ограничения на объекты залога, поэтому сейчас практически невозможно получить кредиты в Неваде, Флориде, Калифорнии. В Нью-Йорке ситуация с ипотекой выглядит более привлекательной.
 
Правила, принятые в Египте, заставляют иностранцев сначала за наличные покупать недвижимость, получать резидентскую визу, а уж потом идти в банк за кредитом.
 
В Черногории ипотека для иностранцев также практически недоступна. Но многие застройщики предлагают покупателям выгодные рассрочки. То же самое можно сказать и о Болгарии, рынок кредитования которой серьезно пострадал во время кризиса.
 
Готовьте документы
Чтобы получить ипотеку, следует ответственно отнестись к сбору всех необходимых бумаг. В первую очередь банки интересуются уровнем и источниками дохода заемщика, движением на банковском счете, кредитной историей, возрастом, профессией и т. д.
 
Зачастую при рассмотрении кандидатуры заемщика зарубежные кредиторы ориентируются не только на официальную заработную плату. В западных странах учитывают прибыль от сдачи недвижимости в аренду, наличие и стоимость имеющегося имущества и т. д. Причем вопросы уплаты налогов со всех этих доходов иностранные банки не интересуют — этот аспект волнует только российские фискальные органы. А вот легальность получения прибыли отслеживается очень строго.
 
Главное требование, чтобы стабильный ежемесячный доход за вычетом всех затрат (их указывают в анкете, при этом учитывают иждивенцев и т. д.) втрое превышал сумму ежемесячных выплат по кредиту.
 
Статус заемщика непринципиален для европейского банка. Если доход подтвержден, профинансировать покупку недвижимости банк сможет и российской домохозяйке, и частному предпринимателю, и безработному.
 
Примеры
Как может выглядеть покупка дома за рубежом с помощью банка?
Допустим, вы собираетесь приобрести трехкомнатные апартаменты в курортном испанском городке Кальпе, площадью около 80 кв. м, с видом на море, в комплексе со всей инфраструктурой. Стоят они 230 000 евро. На такую недвижимость дадут ипотеку в размере 60% от суммы покупки на 30 лет под 3,5% годовых. При этом нужен лишь первоначальный взнос в сумме 92 000 евро. Ежемесячные выплаты (тело кредита плюс процент) составят 785 евро.
В Германии на доходный дом на девять квартир и три коммерческих помещения в центральном районе Берлина стоимостью 1,5 млн евро банк выдаст кредит до 70% от цены под 3,5% годовых на 20–30 лет. Ежегодные отчисления по ипотеке составят 71 750 евро, в то время как чистый доход от аренды (после выплаты всех расходов) — 120 000 евро!
При покупке квартиры в хорошем районе Берлина за 70 000 евро банк профинансирует иностранцу до 70% стоимости под 3,5% на 30 лет. Таким образом, первоначальный взнос составит 21 000 евро, а ежемесячные выплаты по кредиту, включая проценты, — 279 евро. Если приобрести квартиру с уже проживающим арендатором, то недвижимость будет приносить в месяц 400 евро чистыми, что составит за год 6,9% дохода. При этом все заботы о сборе арендной платы и любые коммунальные и прочие вопросы будет решать управляющая компания. Несомненным плюсом такого приобретения станет облегченный въезд собственника в Германию.